采购需求
一、基本情况
皇姑区政务服务中心位于皇姑区鸭绿江街，现在建筑面积约为2万平方米，其中地上2层、每层约10000平方米，地上2层共有步梯10部、扶梯2部、垂直电梯2部，设施设备与楼宇内设备公用，中心负责地下一组UPS备用发电机组。政务服务中心是集行政审批、服务事项办理的行政事务机构，是属于窗口单位，故物业的服务质量及标准需与政务中心的硬性条件相匹配。现需要服务人员73人。
二、职责要求：
1、遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
2、根据合同规定或采购人要求全面完成委托管理事项，不得将委托事项转给第三方。
3、保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。
4、严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的有效资质、登记证书等；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。及时调整采购人认为不适合继续担任本项目相关岗位的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。
5、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
三、物业管理项目职责范围、人数、人员要求及标准（73人）
（一）项目管理
1、人数2人：其中，项目经理1人，项目主管1人。
2.职责要求：负责与业主沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作；组织能力强，身体健康，熟悉物业服务管理流程。
3、人员要求：项目经理（1人）：男女不限，年龄45周岁以下，贵任心强，五官端正，气质端庄，女性身高 1.60M 以上，男性身高 1.70M 以上，专科（含）以上学历，具有物业行业管理经验。具有相关资格、专业证书。需持有相关岗位证书（上岗前核验）。
项目主管（1人）：男女不限，年龄45周岁以下，责任心强，五官端正，气质端庄，女性身高 1.6OM以上，男性身高 1.70M以上，大专（含）以上学历，具有物业管理经验。
4.管理标准及目标：全年无管理安全事故发生。
（二）秩序维护人员
1.人数：24人。其中：秩序维护队长2人，监控员2人，消防管理员2人，白班秩序维护员8人，楼层巡逻员4人，夜班秩序维护6人。
2. 职责要求：
（1）实行24小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟练采购人办公环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。
（2）结合采购人办公楼特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后，在5分钟内赶到。
（3）坚持对监控系统设备进行日常维护和系统设备的清洁。
（4）不得擅自复制、提供、传播视频信息。
（5）严禁携带易燃、易爆、有毒物品进入监控室。
（6）针对本项目的实际情况制订合理的突发事件处置预案，并定期演练。
（7）负责楼内防火安全巡查工作，对建筑内人员密集场所进行禁烟巡查。培训秩序维护员如遇特殊情况相关消防设施设备操作流程及使用方法，全天不间断巡查要不问断巡查。
（8）有效处理客户投诉。
3. 人员要求：
（1）秩序维护队长：男性，45周岁以下，身高175cm 以上，责任心强，具有强的安全保卫管理能力、应急处置能力和快速反应能力。需持有保安员证书(在投标文件中提供证书复印件加盖公章，原件上岗前核验）。
（2）监控员：50周岁以下，身体健康，具备良好的沟通表达能力，善于沟通总结、发现问题，较强责任心与团队合作精神，能适应夜班及轮班。
（3）消防管理员：男性，55周岁以下，2年以上消防管理工作经验，需持有建（构）筑消防员证书(在投标文件中提供证书复印件加盖公章，原件上岗前核验）。
（4）白班秩序维护员、楼层巡逻员、夜班秩序维护：男性，50周岁以下，身高 172cm 以上，有相关工作经验，五官端正，身体健康，反应灵活，责任心强，需有保安员证书（在投标文件中提供证书复印件加盖公章，原件上岗前核验）。
4. 管理标准：
（1）实行24小时值班及巡逻制度，熟悉采购人办公环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责；
（2）结合采购人办公楼特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后5分钟内赶到现场。
（3）针对本项目的实际情况制订合理的突发事件处置预案，并定期组织演练。
（4）坚持对系统设备进行日常维护和系统设备的清洁；
（5）严禁携带易燃、易爆、有毒物品进入监控室；
（6）密切注意监控设备运行状况，定期按规定对机房设备进行检查和维修，保证监控设备系统的正常运行，发现设备出异常和故障要及时报修；
（7）不得擅自复制、提供、传播视频信息。
5. 管理目标：
（1）确保紧急事态发生时3分钟内到达现场，并及时处理或上报主管领导。
（2）科学的确保办公楼安全有序的工作。
（三）停车场管理员
1. 人数：2人。
2. 职责要求：
（1）检查好车场进入车辆并做好记录。
（2）负责停车场实施设备等日常维护、维修、保养等管理工作。
（3）详细检查停放车辆有无碰损等异常情况。
（4）有效处理客户投诉。
3. 人员要求：
停车管理员：男性，55周岁以下，身高172cm以上，有相关工作经验，五官端正，身体健康，反应灵活，责任心强。
4. 管理标准：
（1）登记迅速、完整准确。
（2）不出现交通拥堵。
（3）各类表格填写迅速、规范。
（4）指挥动作规范，准确、有力，符合交通指挥手势规范。
5. 管理目标：
（1）确保停车场安全有序。
（2）确保无投诉事件。
（四）保洁人员
1.人数：22人。其中，保洁主管1人，保洁班长1人，楼层保洁员18人，公共区域保洁员2人。
2.职责要求：负责办事大厅的办公室、楼层、楼道、电梯、洗手间、活动室、会议室、庭院等公共场所的卫生、物品清洁；负责会议室、门前、大厅、庭院的管理，负责垃圾清运等工作。因政务服务中心是来往人员较多、人流量大的公共场所，保洁工作强度较大，需科学配置并合理使用必要的机器设备提高劳动效率，提升环境卫生维护服务品质。
3.设备养护要求：负责对保洁设备进行定期保养、调试、维修保证正常使用标准和设备完好状态，如遇损坏需一周内修护完成确保设备状态完好，（服务期间如遇设备丢失、损坏、保管等费用由供应商自行承担，采购人不承担任何费用和责任。未经采购人同意，不得随便更换保洁设备等）。
4. 人员要求：
（1）保洁主管：具有大专（含）以上学历，3年以上办公楼物业管理经验。
女性，55周岁以下。责任心强，五官端正，语言表达能力强，亲和力强，具有较强的服务意识，能适应长期加班。
（2）保洁班长：2年以上办公楼物业管理经验。女性，55周岁以下。责任心强，五官端正，语言表达能力强，亲和力强，具有较强的执行意识，能适应长期加班。需持有相关岗位证书（上岗前核验）。
（3）楼层保洁员：责任心强，身体健康，具有较强的服务意识，能适应长期加班。女性，要求58周岁以下；男性，要求 62周岁以下。
（4）公共区域保洁员：男性，55周岁以下，身体健康，具有丰富的清洁工作经验，能够熟练的使用各种清洁设备及工具，具有较强的服务意识，能适应长期加班。
5. 管理标准：
（1）保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。
（2）卫生间每天随时清理，包括地面、墙面、盆台、镜面、大小便池、窗台、污水池、水笼头、棚面等；每周一次消毒，保证卫生间清洁。
（3）公共通道每天用地拖至少四次清擦地面；每天用干净的软布擦拭电器开关、踢角线；每周对各木质门进行处理、每月上蜡一次；每月对墙面进行技术处理。
（4）每周计划清理与随开随清相结合，每周对玻璃进行清擦；对痰盂进行日去污、周保养处理。
（5）保证会议室的计划与突击使用；地板每月技术处理；家具每月清洁上蜡。
（6）领导办公室专人打扫、每日早对办公室地面、台面、家具进行彻底清理；物品规矩摆放；花卉定期浇水、养护；根据实际情况对领导办公室进行跟踪清理；每周对窗户进行清洁；每月对地面进行打蜡、对墙面进行清洁。
（7）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行标准化清洁保洁，有专人监督检查。
（8）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
（9）楼宇外围无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。
（10）垃圾日产日清、分类管理。
6.管理目标
（1）环境绿化优美，卫生洁净、物品整洁。
（2）确保办公楼保持清新、整洁的办公环境。
（五）日常设施、设备的维修、保养工作
1.人数：10人。其中，维修主管1人，综合维修工4人，强弱电维修工5人。
2. 职责要求：（保证各种设备、设施始终处于良好状态。）（1）大楼电路、设施、设备维护、维修及日常保养工作。
（2）给排水系统的监护运行保养维修及节能控制工作。
（3）生活用水设备维护与管理工作。
（4）庭院、房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的维修及小型工程工作。
（5）LED 屏幕及楼内监控、网络架构设计和规划、网络搭建和优化、网络安全管理、网络性能管理、网络应用管理、网络日常维护、故障排除，组建、调试、维护局域网，熟悉主流设备和防火墙配置熟悉 TCP/IP协议工作。
（6）日常维修维护。
3. 人员要求：
（1）维修主管：男性，55周岁以下，2年以上综合维修工作经验，具有专业基础知识，熟悉供配电、给排水、空调供暖等设备运行维护。具有相关资格证书（上岗前核验）。
（2）综合维修工：男性，55周岁以下，2年以上综合维修工作经验，具备水、暖、通风系统设备及管线维修能力。具有相关资格证书（上岗前核验）。
（3）强电维修工：男性，55周岁以下，2年以上强电维修工作经验。需持有特种作业操作证（高压电工证）（在投标文件中提供证书或电子截图复印件加盖公章，原件上岗前核验）。
4. 管理标准：
（1）设备良好，一年内无重大管理责任事故。
（2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
（3）订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
（4）无火灾及安全隐患。
（5）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
（6）排水系统通畅，无积水、浸泡。
（7）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（8）制订突发事件应急处理预案。
5. 管理目标：
（1）各种设施、设备维修保养良好。
（2）小型维修在接到通知后15分钟内到达现场，并在维修完成后1日内进行回访。
（六）综合服务人员：
1.人数：13人。其中：会议服务人员3人，便民服务人员5人，前台咨询引导人员5人。
2.职责要求：
（1）负责内部会议接待服务、报刊发放及各种活动的礼仪保障工作；负责会议室饮用水、水果器具的清洗消毒和会场布置工作。
（2）负责来访人员的咨询、解答工作。
（3）负责来访人员的投诉处理工作及日常沟通协调工作。
（4）负责为群众提供打印、复印及其他便民服务。
（5）在管理部门的指导下，开展各项服务。
3. 人员要求：
（1）会议服务人员：女性，年龄45周岁以下，大专（含）以上学历，身高1.65米以上，五官端正，性格外向，具有较强的语言表达能力，熟练使用 Word、Excel、PPT 等基础办公软件。
（2）便民服务人员：女性，年龄45周岁以下，身高1.65米以上，具有大专（含）以上学历，大型政府机关、企事业单位物业管理经验。性格外向，有较强的语言表达与组织协调能力，熟练使用电脑办公软件及复印机、打印机。
（3）前台咨询引导人员：女性，年龄40周岁以下，高中（含）以上学历，身高1.65米以上，五官端正，性格外向，责任心强，具有较强的语言表达能力，有良好的服务意识和言行，熟练掌握使用普通话。需持有相关岗位证书（上岗前核验）。
4. 管理标准：
（1）会议服务人员：保障文明、规范、准时，及接待工作要认真、主动、热情，严格执行各类会议接待标准。
（2）便民服务人员：使用文明用语热情接待及疏导来访客人。
（3）前台咨询引导人员：引导服务保障文明、规范，使用文明用语热情接待及疏导来访客人，工作要认真、主动、热情，严格执行各类会议接待标准。
5. 管理目标：
（1）综合服务保障有力。
（2）确保报刊、邮件发送及时和准确无丢失。
（3）确保会议、接待正常有序的工作质量。
（4）确保工作及时和准确无误，接待正常有序、保证工作质量。
四、费用范围
供应商的投标报价为含税价(以人民币为结算单位),供应商的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及供应商的利润和应交纳的税金等。
包括但不限于员工各岗位工资、社会统筹五险;工会经费:服装费;管理费;税金及一切风险费等所有费用。投标单位所报价格中，有关取费项目应符合国家有关规定(应满足国家最新缴费基数);员工工资标准应满足国家最新工资标准要求。投标报价需按照上述要求的投标事项进行报价，必须保证员工工资不低于投标所在地最新最低工资标准。
五、便民服务
针对本项目供应商需提供包括但不限于提供便利、高效的提升设备维护、增强便民意识的电梯维护、UPS 地下备用发电机组维护、残疾人专人陪同服务、窗口分布导向牌、意见箱等切实可行方案。
六、智慧政务
针对政务服务中心的工作特点，对政务中心实行智能物业管理，提供安全智能防控、节能智慧改造、低成本高运维的理念，提升营商服务环境及标准，树立政务服务行业标杆。
七、垃圾分类
正确实施“沈阳市生活垃圾管理条例”落实分类体系全程管理，推行垃圾分类制度全覆盖，分类收集、分类运输、分类处理的垃圾处理系统，实现垃圾分类制度全覆盖。
八、其他要求
1、要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。
2、要负责提供政务大厅内重点位置鲜花摆放，按照原标准稳步提升。
3、每月员工工资按时发放全部到位，不得随意减员或克扣员工工资。
4、供应商派驻的物业员工在上岗前必须进行培训。
5、中标供应商在进驻项目时，所派驻物业人员必须填报详细信息，个人资料齐全，留有备案。
6、供应商必须保障其工作人员人身安全，采购单位不承担其责任。
7、中标供应商接到中标通知后，物业全部人员必须在24小时之内到位。组织好交 接工作。保证设备运转和各项工作不中断。
8、供应商需在物业服务工作中，针对工程维运保障工作、安全保卫及监控工作、楼内外清理保洁工作，采用信息化管理措施及科技化手段来保障物业后勤服务工作。
9、如遇疫情，应全面做好疫情期间的防控工作，措施得当，保障业主单位各项工作正常运行。
10、对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和内部监督审核工作。
11、所有物业人员必须严格执行采购单位的《员工行为礼仪规范》，违反者应做罚款或辞退处理。
12、维护业主利益和形象，遵守采购单位各项规章制度。
13、物业管理员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。
14、服务期限：合同签订后一年。
15、服务地点：沈阳市皇姑区金山北路21-8号。
16、付款方式：供应商开具正规发票，采购单位按月支付。
17、履约保证金：不收取。
18、组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。
九、考核标准
月考核综合得分在90分以上，服务费按照合同约定金额按时拨付；月考核综合得分在80-90分之间的，服务费扣除合同约定金额的 5%；月考核综合得分在 70-80分之间的，服务费扣除合同约定金额的10%；月考核综合得分在60-70分之间的，服务费扣除合同约定金额的15%，并限期1个月内有明显改善，如限期无明显改善迹象的，并视情提前解除合同。
十、物业服务企业出现以下情况，将实行一票否决，采购单位有权中止物业服务合同。
1、物业服务过程中发生重大安全生产事故的。
2、违反合同约定的服务质量标准的，年度综合考评得分低于70分的。
3、由于管理不善，造成物业环境恶化、设施设备损坏的，并造成不良影响和经济损失的。
| 物业服务质量考核标准 |
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| 序号 |
项目 |
内容 |
分值 |
扣分及原因 |
实际得分 |
| 一 |
办 公室 |
（1）管理服务人员统一着装，佩带标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。 |
2 |
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| （2）有严格的自身规范要求。 |
2 |
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| （3）使用文明用语，热情周到为采购人提供服务。 |
2 |
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| （4）维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。 |
2 |
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| （5）对各种突发事件应对处理要沉着冷静，机智灵活。 |
3 |
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| 二 |
秩序维护（包括监控岗）服务 |
（1）实行24小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟练采购人办公环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。 |
3 |
|
|
| （2）结合采购人办公楼特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后，在5分钟内赶到。 |
3 |
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| （3）坚持对监控系统设备进行日常维护和系统设备的清洁。 |
3 |
|
|
| （4）不得擅自复制、提供、传播视频信息。 |
3 |
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|
| （5）严禁携带易燃、易爆、有毒物品进入监控室。 |
2 |
|
|
| （6）针对本项目的实际情况制订合理的突发事件处置预案，并定期演练。 |
3 |
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|
| （7）客户有效投诉。 |
2 |
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|
| 三 |
停车场管理服务 |
（1）检查好车场进入车辆并做好记录。 |
2 |
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| （2）负责停车场实施设备等日常维护、维修、保养等管理工作。 |
2 |
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| （3）详细检查停放车辆有无碰损等异常情况。 |
2 |
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|
| （4）客户有效投诉。 |
2 |
|
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| （5）负责停车场实施设备等日常维护、维修、保养等管理工作。 |
2 |
|
|
| （6）详细检查停放车辆有无碰损等异常情况。 |
2 |
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|
| 四 |
保洁卫生清洁服务 |
（1）每天定时定点对大厅进行巴氏消毒。 |
2 |
|
|
| （2）大、小会议室每天进行擦拭，地面貌湿拖，保持清洁。 |
2 |
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| （3）冬率雪后及时清扫办公楼外的积雪，并清运干净。 |
2 |
|
|
| （4）步行梯扶手定期进行擦拭，保持干净。 |
2 |
|
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| （5）定期对地面、通道、卫生间等部位进行清洁，确保洁净、无污溃。 |
2 |
|
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| （6）每周对室内各窗口玻璃进行擦拭，保证清洁无污渍。 |
2 |
|
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| （7）每月定期对中心的外围大面积玻璃进行刮找，每月对高空墙立面进行清洁，保证玻璃及墙面洁净明亮。 |
2 |
|
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| （8）垃圾清运及时，无落地，无堆积。 |
3 |
|
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| （9）外围硬地面的清洁工作，做到无污溃、油迹。 |
2 |
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| (10)卫生间便器、洗手池无垢迹、无异味，保持卫生间空气清新。 |
3 |
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| （11）大厅内植物及时修剪、浇水，无病虫害，无明显死亡和折损。 |
2 |
|
|
| （12）楼宇外围无改变用途和破损、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。 |
2 |
|
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| （13）客户有效投诉。 |
2 |
|
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| 五 |
维保维修及消防管理服务 |
（1）每日对厅内的日常水、电、暖、气线路、管路例行巡检和维修维护，并做好记录。 |
2 |
|
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| （2）及时处理报修事项，维修及时率达到100%。 |
3 |
|
|
| （3）制订笑发事件应急处理预案，并严格执行。 |
3 |
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|
| （4）检查维护楼道、公共区域照明以及其它电气设施设备，完好率达到 100%。 |
2 |
|
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| （5）房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的维修及小型工程工作。 |
2 |
|
|
| （6）设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘、机房环境符合设备管理。 |
2 |
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| （7）检修消防栓、消防管道、消防阀门，熟悉消防设备分布。 |
2 |
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| （8）完善中心消防管理制度及操作规程。 |
2 |
|
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| （9）制订突发火灾应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。 |
2 |
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| （10）参与现场安全检查及动火、受限空间、高处等特殊作业的现场监护。 |
2 |
|
|
| （11）客户有效投诉。 |
2 |
|
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| 六 |
综合服务 |
（1）会务服务人员：保障文明、规范、准时，及接待工作要认真、主动、热情，严格执行各类会议接待标准。 |
2 |
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| （2）便民服务人员：使用文明用语热情接待及疏导来访客人。 |
2 |
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| （3）前台咨询引导人员：引导服务保障文明、规范，使用文明用语热情接待及疏导来访客人，工作要认真、主动、热情，严格执行各类会议接待标准。 |
2 |
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| 合计 |
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100 |
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需落实的政府采购政策内容：《政府采购促进中小企业发展管理办法》、《财政部、司法部关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》、《关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》以及《关于运用政府采购政策支持脱贫攻坚的通知》等。
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：属于专门面向中小企业采购的项目
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
京公网安备11010502055104号
